Какво е рефинансиране на ипотечен кредит?

Хората, които имат ипотечен кредит, като правило следят тенденциите на пазара, включително и условията на кредитите. Други обаче вземат своя ипотечен кредит и забравят за съществуването на тази услуга. Истината е, че лихвените проценти по ипотечните кредити през последните години са паднали. Именно в такива условия могат да бъдат разгледани възможностите за рефинансиране. Едно рефинансиране на ипотечен кредит е малко по-различно от рефинансирането на обикновените потребителски кредити, най-вече по отношение на изчисляването на разходите за рефинансиране. Ето защо си струва да се обърне внимание на всички условия, преди пристъпването към рефинансиране на жилищен кредит. Тъй като в процеса ще участват две банки (от едната вие се отказвате, а към другата откривате новата ипотека), ще трябва да се информирате за стъпките, документите и разходите, които произлизат от целия процес.

Какво е рефинансиране?

Рефинансиране на кредит на практика означава погасяването на стар кредит и изтеглянето на нов, с нови условия, като основната идея и цел е те да са по-изгодни. При потребителските кредити процедурата е относително проста и не отнема много време. Същото се отнася и за кредитите, които теглите при изплащането на различни уреди. Например: купили сте си нова електрическа печка на изплащане, а след време искате да си купите и смартфон отново на изплащане – рефинансирате кредита и обединявате вноските за двата уреда в нов кредит в рамките на същия ден. Това означава, че вноската става една, като някои условия могат да бъдат променени, например падежът на вноската. Правенето на рефинансиране на ипотечен кредит обаче е по-специфично и отнема повече време.

Какво представлява едно рефинансиране на ипотечен кредит?

Процедурата при рефинансиране на ипотечен кредит не е толкова проста – нито по отношение на изчисляване, нито по отношение на изпълнението й. Рефинансирането на жилищен кредит означава закриването на ипотеката към една банка и откриването й в друга. Това означава, че новата ви ипотека ще бъде с различен лихвен процент и различни условия. Идеята, естествено, е понижаването на лихвения процент и плащането на по-малка крайна сума. Това може да ви спести доста пари в дългосрочен план, но може и да се окаже непечеливш вариант. Всичко зависи от срока на ипотечния кредит, сумата на ипотеката, условията на банката, от която се отказвате (такси за предсрочно погасяване) и условията на банката, към която ще откриете новата ипотека (такси за одобрение, оценка, откриване на сметка).

Условия за рефинансиране на жилищен ипотечен кредит

Този процес не е едностранен и невинаги води до „печалба“. Ето защо трябва внимателно да се запознаете с условията и на двете банки. Рефинансирането на жилищен кредит е на практика загуба за банката, от която се отказвате, тъй като ипотеката към нея се закрива. Това означава изгубена печалба за банката. От това произтичат различни такси.

Таксите обаче се отнасят и за новата ви банка – отново ще преминете през експертна оценка на имота, такси за заявка, създаването на сметка. Разходите за вас ще са свързани и с набавянето на различни документи, които не са пряко свързани с банката, а просто са необходими за тегленето на ипотечен кредит като цяло. Целият процес на рефинансиране на ипотечен кредит може да отнеме месец.

Кога едно рефинансиране на ипотечен кредит не си струва?

Рефинансирането на ипотечни кредити с цел дългосрочно спестяване на пари е най-добре да се използва, когато може да си позволите разходите, които ще се появят веднага. Както стана ясно, трябва да се има предвид, че с рефинансирането се появяват няколко съществени разхода: таксата за предсрочно погасяване на ипотечния кредит към едната банка, таксите за рефинансирането на ипотечния кредит към другата банка и допълнителни разходи за различни цели и документи, свързани с целия процес. Всичко това може да ви коства 1000-2000 лева в зависимост от размера на кредита. Напълно е възможно рефинансирането дори да не доведе до спестяване, а точно обратното. Ето защо е изключително важно внимателно да сметнете сумата, която ще похарчите и дали това си струва. Напълно ще е оправдано да потърсите финансов консултант, който ще разгледа условията и ще ви помогне в изчисляването.

Кога рефинансиране на ипотечни кредити си струва?

Поглеждайки от другата страна, едно рефинансиране на ипотечен кредит може да донесе реално спестяване на хиляди левове в дългосрочен план. Дори ако непосредствените ви разходите за рефинансиране възлизат на например 2000 лева, вие напълно реално може да си ги „върнете“ и да спестите 4-5 пъти повече.

Например, лихвата по вашия ипотечен кредит е 5% и вие го рефинансирате към друга банка с лихва 3%. Да допуснем, че изгубите 2000 лева в процеса на рефинансиране на жилищния кредит. Месечната ви вноска обаче, като резултат от рефинансирането, спада със 100 лева. След около 2 години вие ще сте „на плюс“ и оттам нататък това положение няма да се промени. Може да стигнете до 10 000 лева спестени. Всичко, естествено, зависи от това за какъв срок е вашият ипотечен кредит и на каква лихва се договорите. Става ясно, че спестяването настъпва едва 2-3 години след рефинансирането, затова трябва добре да прецените дали сте готови да чакате толкова и има ли това за вас смисъл.

Консултанти и финансова грамотност

Ако рефинансирането на ипотечни кредити ви е заинтересувало, ваши най-добри приятели ще са собствената ви финансова грамотност и/или някой кредитен консултант. Тъй като това е достатъчно голяма стъпка и в нея са въвлечени големи суми, не я предприемайте, преди да се информирате обстойно за условията и последиците от нея. Всъщност изчисляването на разходите и приходите от процеса не е толкова сложно. Сложността идва от това да разберете какви ще са самите суми. Оттам нататък е просто събиране и умножение. Ако може да си позволите непосредствените разходите, които ще се появят с рефинансирането, не се притеснявайте да го обмислите. Може да си спестите хиляди.

‍